Advies Huurverhoging 2014

 

ACCOLADE
T.a.v. Dhr. R. Swart
Postbus  341
8440 AH  Heerenveen

 
Sneek, 24 maart 2014.

Betreft:  Advies Huurverhoging 2014

Geachte heer Swart,

Op 18 maart 2014 heeft het Platform met u overlegt over ons concept - advies  inzake het voorstel Huurverhoging 2014.
In voornoemd overleg heeft het Platform duidelijk verteld dat haar primaire inzet gericht is op het beperken van de huurverhoging voor de groep huurders met een inkomen beneden de €34.000.

Tijdens de discussie hierover heeft Accolade toegezegd met een ander voorstel te komen te weten:
Een gelijk percentage huurverhoging voor de hele inkomensgroep beneden €34.000.
Staande de vergadering werden door Accolade percentages van 3,0 en 3,4 genoemd.

Het uiteindelijke aanbod is 3,7% geworden.

Het Platform heeft op 20 maart intern beraad gehouden over het nieuwe voorstel van Accolade.
Zij vindt het nieuwe voorstel een verslechtering voor de specifieke groep huurders waarvoor het
Platform zich extra sterk maakt te weten: laag inkomen maar te veel om in aanmerking te komen voor Huurtoeslag.

Het Platform wijst het nieuwe voorstel af.
Hier onder is het (eind)advies van het Platform opgenomen.
Het Platform zal n.a.v. uw reactie c.q. besluit zich beraden op vervolgactiviteiten.   

Vriendelijke groet,

Frans de Bruin
Voorzitter Platform

 

ADVIES INZAKE:  Voorstel Huurbeleid 2014
DATUM:  24 maart 2014

--------------------------------------------------------------------------------
Inleiding
Accolade heeft op 14-februari-2014 het Platform schriftelijk verzocht advies uit te brengen ten aanzien van het Huurbeleid ingaande 1-juli-2014.

Het Platform heeft op 12-maart-2014 een concept - advies ingediend. Het concept - advies is met Accolade op 18 maart besproken.

De kern van de discussie ging over de voorgestelde huurverhoging voor huurders met een inkomen beneden de €34.000. Het Platform vind dat die categorie huurders moet worden ontzien.

De discussie heeft geleid tot een alternatief voorstel van Accolade voor huurders met een inkomen beneden €34.000.

In plaats van onderscheid in twee groepen huurders met respectievelijk 2,5% en 4% huurverhoging een gemiddelde huurverhoging met 3,7%.

Het Platform heeft de voorstellen van Accolade op 20 maart 2014 onderling besproken.

Onderstaand advies is daarvan het resultaat.

BETAALBAARHEID


In de vele gesprekken tussen het Platform en Accolade waren wij het over een onderwerp met elkaar eens. Wij maken ons zorgen over de betaalbaarheid van het wonen van onze achterban respectievelijk de huurders van woningen van Accolade.

Wij vertalen die zorgen in het principe van inflatievolgend huurbeleid voor de inkomensgroep beneden de €34.000.

U vertaald die zorgen op een manier waarbij meer nadruk wordt gelegd op het verkrijgen van een zo hoog mogelijke huuropbrengst rekening houdend met de mogelijkheid voor de huurder om een deel via de Huurtoeslag terug te vorderen.

Meer oog voor de bedrijfseconomische kant dan voor de persoonlijke situatie van de huurder met een laag inkomen.

Dit werd voor het Platform treffend geïllustreerd door de wijze waarop Accolade inhoud gaf aan het laatste voorstel zoals in de inleiding omschreven.

Het totaalbedrag aan extra huurinkomsten moest gelijk blijven aan het eerdere voorstel.

Een tegemoet komen aan de laagste inkomenscategorie in de vorm van genoegen nemen met een lagere huuropbrengst was onbespreekbaar.

Het sociale gezicht van Accolade

Voor leden van het Platform staat het nu onomstotelijk vast dat Accolade haar sociale gezicht heeft verloren. Accolade blijkt in haar handelen te focussen op de organisatie.

Mededelingen, opmerkingen en uitspraken gedaan tijdens het overleg van 18 maart j.l. onderstrepen ons gevoel.

“Er wordt (extra) geïnvesteerd in de vestiging Heerenveen”, “inkrimpen anders organiseren van de onderhoudsdienst wordt tot nader orde uitgesteld”. Dit soort zaken kosten geld terwijl er van alle kanten wordt gesteld dat de bedrijfslasten omlaag moeten en kunnen.

Besparingen die de noodzaak om de maximale mogelijkheden tot huurverhoging te benutten had kunnen verminderen.

Het Platform ziet dat andere Woningcorporaties in het Noorden WEL een sociaal gezicht laten zien. Voorbeelden zijn Woningcorporatie Zuidwest Friesland  in Balk en De Bouwvereniging in Harlingen.

Voorstel Accolade Huurverhoging 2014

Het Platform heeft een poging gedaan Accolade te bewegen een ruimere concessie te doen aan huurders met een laag inkomen.

Enerzijds is voorgesteld niet het maximaal  mogelijke percentage Huurverhoging van 4% in rekening te gaan brengen. Het Platform stelt een ruimere korting voor dan het voorstel van Accolade van 14 februari 2014.

Anderzijds is voorgesteld een aantal flankerende maatregelen in te voeren die nieuwe huurders en zittende huurders met een laag inkomen ontzien.

Tijdens het gesprek tussen het Platform en Accolade op 18 maart heeft Accolade niet duidelijk aangegeven welke punten wel of niet op instemming konden rekenen.

Uitwerking van het voorstel van Accolade

Inkomens afhankelijke Huurverhoging

Het Platform kan instemmen met het treffen van maatregelen om huurders die in een relatief goedkope woning wonen, met name woningen met een hoge kwaliteit/huurprijs verhouding, een extra huurverhoging te laten betalen.

Of dat door een generieke maatregel zoals een identiek percentage huurverhoging moet of door maatwerk per woning/wooncomplex is een discussie waard die op een ander moment moet worden gevoerd.

Zolang dat praktisch nog niet kan gaat het Platform akkoord met een opslagpercentage op de huurverhoging.

Huurverhoging inkomen laag

Het Platform staat voor maximaal inflatievolgend huurbeleid.

Huurverhoging inkomen midden

Het Platform heeft moeite met het percentage huurverhoging van 4,5%. Het Platform stelt vast dat  Accolade optimaal gebruik wenst te maken van de mogelijkheden die minister Blok biedt d.m.v. de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 t/m 30 juni 2015”. Het Platform stelt voor de extra opbrengst voor een deel aan te wenden voor flankerende maatregelen. Enkele maatregelen zijn in dit advies beschreven.

Huurverhoging inkomen hoog

Het Platform heeft tijdens de bijeenkomst van 28 januari j.l. te kennen gegeven geen moeite te hebben met het percentage huurverhoging van 6,5%. Het Platform stelt voor de extra opbrengst voor een deel aan te wenden voor flankerende maatregelen. Enkele maatregelen zijn in dit advies beschreven.

Overige huurverhogingsvoorstellen - dure huurwoningen


Het Platform verbaast zich over de opstelling dat de voorgestelde huurverhoging voor deze groep huurders uitkomt op 3%. Ook hierbij ontstaat het gevoel dat economische doelstellingen van Accolade een hogere prioriteit heeft dan een sociaal huurbeleid waarbij de pijn door een ieder wordt gedeeld. De rekening wordt op die manier neergelegd bij de kwetsbare groepen.

Overige huurverhogingsvoorstellen – parkeergarages en parkeerplaatsen

Het Platform gaat akkoord met de voorgestelde huurverhoging van 2,5%.

Flankerende maatregelen

Het Platform heeft hiervoor aangegeven een aantal flankerende maatregelen toe te passen om de pijn van de huurverhoging te verzachten. De voorstellen zijn:

1. Huurverhoging na mutatie

Het Platform vraagt aandacht voor de positie van starters en nieuwe huurders. Hun (financiële) mogelijkheden om een betaalbare woning te huren wordt door de combinatie van huurverhoging en mutatiekosten wel erg moeilijk.

Het Platform stelt voor om de bestaande afspraak van vaste huurverhoging na mutatie (€41,34 prijspeil 2014) te laten vervallen.

2. Verlaging van de bijdragen Glasfonds en Fonds Klein Onderhoud

Het Platform weet dat de afgelopen jaren een overschot is geboekt op de genoemde fondsen.

Met het Platform is afgesproken dat de overschotten terug gaan naar de huurders.

Onder het motto “alle kleine beetjes helpen”  vraagt het Platform aan Accolade het overschot te reserveren voor een periode van bijvoorbeeld drie jaar. Daarna kan het overschot in èèn keer verrekend worden.

3. Blijvende aandacht voor energiebesparende maatregelen

Het Platform hecht grote waarde aan het besparen op woonlasten. Inspanningen om het verbruik van energie terug te dringen moeten worden vergroot. Naast bouwkundige maatregelen zou Accolade moeten investeren in voorlichting omtrent wat huurders zelf aan besparing kunnen bereiken door aanpassing van hun leefstijl. Accolade dient het bestaande Energiebeleidsplan eerder te versnellen dan te vertragen.

In dat kader stelt het Platform voor om een onderzoek naar Woonlasten te laten uitvoeren. Dat verdiept het inzicht in de leefsituatie van de huurders van Accolade. Daarmee kunnen in de nabije toekomst meer gerichte beleidsmaatregelen door Accolade worden toegepast.

4. Woningen en wooncomplexen vallend onder het Sociaal Statuut Sloop en -Renovatie.

In het voorstel wordt een verwijzing gemist over afspraken die voor bepaalde wooncomplexen zijn gemaakt in het kader van het Sociaal Statuut. Dat wil zeggen afspraken over bevriezen van de huren. Het Platform wenst een overzicht van wooncomplexen die onder het genoemde Statuut vallen.

Het Platform sluit haar advies af met de volgende stelling

“Het is voor sociale verhuurders niet verplicht  om de huurders te belasten met extra huurverhogingen”

Op deze uiteenzetting van punten kwam een antwoord van Accolade dat HIER te downloaden is.
Een pdf reader kan u downloaden op de site: http://get.adobe.com/nl/reader